Rodzice, bez zezwolenia sądu opiekuńczego, nie mogą nabywać dla dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży także wtedy, gdy środki pieniężne na zakup pochodzą z dokonanej przez nich darowizny celowej – stwierdził w Uchwale z dnia 15 lutego 2019 roku (sygn. akt III CZP 85/18) Sąd Najwyższy.
Stan faktyczny
Sąd Najwyższy rozstrzygając przedmiotową kwestię pochylił się nad zagadnieniem prawnym, przedstawionym przez Sąd Okręgowy w Gliwicach, który sformułował pytanie:
„czy rodzice mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego przewidzianego w art. 101 § 3 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nabywać dla małoletniego dziecka nieruchomość (odrębną własność lokalu) na podstawie umowy sprzedaży, w sytuacji gdy środki na nabycie pochodzą wyłącznie z darowizny przekazanej przez rodziców, którzy jednocześnie zobowiązują się względem dziecka do pokrywania ciężarów związanych z utrzymaniem nabytego prawa własności do czasu uzyskania przez dziecko pełnoletniości?”.
Problem ten powstał na gruncie następującego stany faktycznego. Rodzice – aby zabezpieczyć przyszłość swoich dwóch małoletnich córek – chcieli przekazać im pieniądze, za które następnie mieli kupić dla nich dwa mieszkania. Sfinansowanie zakupu miało zostać zrealizowane tylko ze środków pochodzących ze wskazanej darowizny. Rodzice ponadto zobowiązali się pokrywać – do czasu uzyskania przez córki pełnoletności – ciężary związane z utrzymywaniem prawa własności lokali (czynsz, opłaty, podatki itp.). Notariusz jednak odmówił dokonania czynności notarialnej, polegającej na sporządzeniu – w formie aktu notarialnego – umowy sprzedaży lokali mieszkalnych na rzecz dzieci, powołując się na brak zezwolenia sądu opiekuńczego.
W zażaleniu na odmowę dokonania czynności przez notariusza podniesiono, iż planowana umowa nie wymagała zezwolenia sądu opiekuńczego, gdyż środki pieniężne przeznaczone na cenę miały pochodzić z darowizny celowej dokonanej przez ich ojca.
Ochrona interesów dzieci wymaga prewencyjnej kontroli sądu
Na gruncie wskazanego stanu faktycznego Sąd Najwyższy przyjął, że z uwagi na dobro małoletnich i potrzebę ochrony ich interesów nabycie przez rodziców nieruchomości dla dziecka, pozostającego pod władzą rodzicielską, także wtedy gdy środki na ten cel pochodzić miały z darowizny, wymaga prewencyjnej kontroli sądu (art. 101 § 3 k.r.o.). Skład orzekający wskazał bowiem, że zgodnie z art. 101 k.r.o. rodzie nie mogą, bez zezwolenia sądu opiekuńczego, dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko. Przy czym należy pamiętać, że pojęcie „zwykły zarząd” majątkiem dziecka nie zostało zdefiniowane w ustawie. Stąd też – z uwagi na znaczące różnice instytucji – niecelowe jest w ocenie Sądu Najwyższego odwoływanie się do sposobu rozumienia „zarządu” majątkiem wspólnym małżonków (art. 29, art. 37 k.r.o.) oraz przedmiotem współwłasności (art. 199 – art. 203 k.c.).
W praktyce więc, i tak należy odczytywać argumentację przywołaną przez Sąd Najwyższy, konieczne wydaje się każdorazowe pochylenie się nad konkretnym przypadkiem. W sytuacjach budzących wątpliwości niezbędne będzie uzyskanie zezwolenia sądu opiekuńczego, a co za tym idzie niewystarczająca będzie jedynie zgoda rodzica, opiekuna prawnego czy nawet notariusza. Istotne jest, że brak właściwego zezwolenia sądu opiekuńczego prowadzi do nieważności umowy zawartej w imieniu dziecka.
Nabycie nieruchomości na podstawie darowizny bez zgody sądu jest możliwe
Nieco odmiennie wygląda nabycie dla małoletniego nieruchomości na podstawie darowizny. Sąd Najwyższy stwierdził, powołując się na uchwałę pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 30 kwietnia 1977 roku (sygn. akt III CZP 73/76), że rodzice mogą, bez zezwolenia sądu opiekuńczego przewidzianego w art. 101 § 3 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, nabywać dla małoletniego dziecka na podstawie umowy darowizny nieruchomości w stanie wolnym od zobowiązań wobec darczyńcy lub osób trzecich. W sytuacji takiej następuje bowiem przysporzenie majątkowe, nie pociągające za sobą po stronie obdarowanego żadnych zobowiązań cywilnoprawnych wobec darczyńcy lub osób trzecich. Nie narusza to zatem interesów dziecka.
Uchwała w praktyce
Konsekwencją stanowiska wyrażonego w Uchwale Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2019 roku jest więc konieczność uzyskania zezwolenia sądu w przypadku chęci kupienia mieszkania „na nazwisko dziecka”, chociażby za pieniądze pochodzące z darowizny celowej. Choć może wydawać się to kontrowersyjne, służyć ma jednak dobru dziecka i ochronie jego interesów majątkowych. Warto jest więc, przed dokonaniem danej czynności, sprawdzić, czy konieczne jest uzyskanie zezwolenia sądu opiekuńczego. Zalecana jest przy tym daleko idąca ostrożność, zwłaszcza, że nie można wykluczyć, iż ta sama czynność na gruncie różnych stanów faktycznych może przekraczać lub nie przekraczać zakres „zwykłego zarządu”.
Stany prawny na 23 stycznia 2020 r.
dr Karol Wach